"내일의 부" 세상에서 가장 빨리 99.9% 부자 되는 법!,알파편

조던 김장섭

JD부자연구소 소장, 현 MBC eCONOMY 칼럼리스트, 현 스카이데일리 칼럼리스트, 현 텐인텐 전문가 칼럼리스트

필명 조던. 화려한 경력의 부동산 전업투자자로 경매, 재개발, 지방부동산, 현재 수도권, 서울 투자까지 고수익을 얻은 실전 투자자다. 임대사업자이자 부동산에서도 주택, 상가, 토지와 해외주식, 해외채권에 이르기까지 재테크 올라운드 플레이어라 할 수 있다.

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2004년 무렵, 경매로 시작해 부동산 투자에 본격적으로 뛰어들었다. 재개발에 뛰어든 계기는 이미 포화된 경매시장에서 남다른 수익을 거두려한 틈새투자 방법이었다. 2007년도 재개발 광풍이 불기 전 이미 남들과 다른 재개발 투자로 상당한 수익을 거두었다. 2008년도 금융위기 전 재개발 투자는 광풍에 이르렀고 과감하게 아직 누구도 눈여겨보지 않았던 지방투자로 나선다. 지방 투자의 핵심은 임대사업에 관한 것이었다. 비록 비싸게 팔린 적이 없으나 부동산의 매매가격이 싸고 월세는 높아 안정적인 임대수익을 올릴 수 있다는 데 주목했다.

2008년도 금융위기가 터지고 비싸게 산 재개발 빌라들이 경매로 쏟아져 나올 때 임대수익을 거두며 지방투자에 몰두하다, 가장 부동산 시장이 안 좋은 2012년도에 수도권 주택시장과 상가시장으로 눈을 돌린다. 지방이 수도권보다 더 주목받으면서 인프라는 안 좋은데 가격이 올랐고 인프라 등 제반여건은 좋으나 투자자들의 외면으로 상대적으로 소외 받는 수도권의 주택과 상가에 뛰어든다.

본격적으로 상가투자를 했으며 1층보다는 2층 이상의 구분상가와 1기 신도시 핫플레이스 상권을 분석하고 투자하여 안정적인 임대소득을 거둠과 동시에 수도권 아파트에 주목하여 적은 가격으로도 살 수 있지만 향후 가격이 회복되었을 때 좋은 가격을 받을 수 있는 우량 지역에 투자하여 이후 큰 수익을 거둔다.

최근에는 부동산으로는 서울의 재개발 투자와 앞으로 절대 망하지 않을 2호선 역세권의 셰어하우스 투자 그리고 토지투자인 농지연금 투자를 하고 있으며, 4차 산업혁명 주식과 세계1등 주식 등에도 투자하고 있다.

앞으로 펼쳐질 새로운 시기는 국내경기와 세계경기의 전체적인 움직임을 볼 수 있는 폭 넓은 식견을 가져야 제대로 된 경기방향을 예측할 수 있다. 그는 이런 면에서 국내 부동산의 흐름과 세계경기의 순환을 함께 바라볼 수 있는 몇 안 되는 전문가이다.

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저서로는 『실전 임대사업 투자기법』, 『뭘 해도 돈 버는 부동산 투자습관』, 『1000만원으로 시작하는 재개발 투자』, 2016년 올해의 책 후보에 선정되었으며, 부동산 분야 판매 1위를 기록한 『대한민국 부동산의 미래』를 비롯해 『한국의 1000원짜리 땅부자들』, 『4차산업혁명시대, 투자의 미래』 등이 있다. 절판된 책은 중고서점에서 수십만 원에 거래되고 있다.

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1부 부동산의 미래_디플레이션 시대에 살아남는 법

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1장 다가온 100세 시대, 준비하지 않으면 너무 오래 사는 것이 불행이다

고려대학교 박유성 교수의 <100세 도달 가능성>이라는 연구를 보면 2019년 현재 1945년생은 74세에 해당하는 나이인데 100세까지 1/4의 확률로 살고, 58년(현재 61세)은 1/2이 100세 까지 산다. 그리고 70년생 이후라면 거의 대부분이 100세까지 산다.

2장 우리나라는 왜 노인빈곤률과 자살률이 세계 1위가 되었나?

우리와 기존 선진국들과는 환경이 다르다. 우리는 준비 없이 갑자기 선진국이 되었기 때문이다. 우리는 연금도 적은데다가 후진국처럼 아이만 키우면 노후준비가 끝나는 나라도 아니다. 그러다 보니 혼자 사는 노인이 병고와 생활고로 자살하는 일이 상대적으로 많아지고 말았다.

3장 은퇴 후 월 200만 원씩 버는 4가지 방법

① 매월 400만 원씩 저축한다.

② 죽을 때까지 근로소득으로 번다.

③ 물가 싼 해외에서 노후를 보낸다.

④ 50대에 매월 200만 원씩 생활비가 나오는 구조를 만든다.

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제테크를 통해 매월 200만 원씩 생활비가 나오는 구조를 만드는 것이 최상이다. 옵션은 다양하다. 부동산, 주식, 채권, 펀드 등 선택의 문제가 남았다.

4장 베이비붐 세대의 은퇴 대비법

향후 일어날 인플레이션을 히지할 수 있는 방법은 우량한 부동산과 주식에 장기투자하는 것이다.

5장 누가 무엇이 나의 노후를 책임질 것인가?

토지, 노동, 자본을 생산의 3요소, 즉 생산수단이라 한다. 생산수단에는 특성이 있다.

① 불멸성

② 내재적 가치

③ 보유성

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불멸성

생산수단은 불멸성을 가지고 있다. 다른 말로 썩지 않아야 한다. 썩는 것은 생산수단이 아니다.

▶ 썩지 않는 것 - 주식, 토지, 예금, 이자, 채권 등

▶ 썩는 것 - 부동산 중 건물(아파트, 상가 등)

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내재적 가치

생산수단은 내재적 가치를 지니고 있어야 한다. 내재적 가치란 황금알을 낳는 거위와 같다. 매번 일정 금액을 생산수잔을 가진 자에게 주어야 한다. 토지는 수확물을 통해서 생산수단을 가진 자에게 생산물을 준다. 주식은 배당금을 통해서 생산수단을 가진 자에게 생산물을 준다.

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보유성

불멸성과 내재적 가치를 지니고 있어도 보유하는 데 돈이 너무 많이 들어가면 생산수단으로써의 가치는 현저히 떨어진다. 예를 들어 '빚을 너무 많이 지고 산 부동산'이다. 부동산이 올랐어도 이자를 계산하고 나면 남는 것이 없거나 오히려 마이너스일 때 보유성이 떨어진다고 볼 수 있다.

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결국 산업혁명 이후의 생산수단인 우량한 기업의 주식을 사 모으는 것만이 자본가가 되는 길이고 노예에서 벗어날 수 있는 길이라 할 수 있겟다.

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6장 자영업을 하면 왜 망할까?

바람직한 저가는 어떻게 구현을 해야 하나? 그것은 자본가만이 할 수 있다. 대량생산, 생산성 향상을 통한 원가 절감을 통해 가능하다. 대기업만이 자본과 기술력을 통해 이룰 수 있다. 그러니 자영업으로 살아남으려면 어렸을 적부터 대기업 프랜차이즈가 따라올 수 없는 기술을 익히는 수 밖에 없다. 혹은 장사 노하우를 익혀야 하다. 나아가 저가 프랜차이즈 가맹본사가 된다면 상황은 180도 달라질 수 있다. 그렇지 않으면 속수무책으로 망하거나 임금노동자로의 전락이다.

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늙어서 혹은 직장을 그만두어서 생계수단이 막막하다면 어쩔 수 없다, 지금부터라도 생산수단을 모아야 한다. 물론 가장 좋은 방법은 평생 동안 돈이 생길 때마다 주식을 모아가는 것이다. 그것이 임금노동자로서 자본주의를 살아 내는 현명한 방법이다.

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7장 주택, 상가 재건축도 재개발 할 수 없으면 소비재다

부동산 임장을 왜 할까?

임장을 하기 위해서는 좋은 곳을 찾기 위해서다. 좋은 곳이란 부동산 가격이 많이 오르는 곳이지 살기 편한 곳이 아니다. 요즘은 도시화로 인해 웬만하면 살기 좋고 편하다.

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좋은 곳은 이미 정해져 있다. 힘들게 임장을 할 필요도 없다. 돈이 있으면 가장 좋은 곳을 사는게 당연하고, 대부분의 경우처럼 돈이 없다면 사고 싶어도 사지 못 하는 상황 그대로인 게 좋다. 하지만 주식은 가장 좋은 것을 얼마든지 살 수 있다. 반면 안 좋은 아파트를 돈에 맞춰 덜컥 샀을 경우에는 문제가 발생한다. 문제가 발생하는 가장 큰 원인은 아파트는 40년이 되면 수명이 끝나기 때문이다. 우리나라도 일본처럼 늙은 아파트가 쌓여간다.

8장 청년은 왜 취직이 되지 않는가?

세계화란 무엇인가?

기업은 한 국가에 머물러 있지 않고 해외로 영토를 넓힌다. 내가 지금까지 한국의 대기업이라 말했던 기업이 바로 글로벌기업이다.

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글로벌기업은 어떤 조건일 때 해외에 투자를 할까? 두 가지 조건을 들 수 있다. 저렴한 인건비와 커다란 시장이다. 저렴한 인건비로 생산지로써의 요건을 갖추었느냐와 인구가 많고 소득이 높아서 내수시장 자체가 큰지를 따진다. 이 두 가지 요인을 모두 갖춘 곳이 바로 중국이다.

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글로벌기업(대기업)이 가장 많은 곳이 바로 미국이다. 이들의 본사은 어디인가? 그러니 이러한 글로벌 대기업이 수많은 일자리를 만들어 내고 있다.

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리쇼어링(Reshoring) 또는 온쇼어링, 인쇼어링, 백쇼어링은 해외 진출한 국내 제조업을 다시 국내로 돌아오도록 하는 정책이다. 저렴한 인건비를 이유로 해외로 공장을 옮기는 오프쇼어링과는 반대되는 말이다.

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리쇼어링이란 해외에 있는 공장을 미국으로 불러들이는 정책이다.

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한국에서는 대기업이 만들어내는 본사의 직원과 연구개발인력, 생산공장의 정규직 노동자 외 안정된 일자리는 존재하지 않는다. 그러니 청년실업이 해소될 리가 없다. 청년은 글로벌 기업의 본사직원, 연구개발직으로 취직을 하는 것이 최선인데 이런 일자리는 많지 않다.

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연봉 3000만 원이면 세계에서 몇 % 안에 들까? 놀라지 않을 수 없다. 무려 0.97%이다. 만약 연봉 5000만 원이라면 무려 0,24%이며, 이 사람보다 연봉을 더 많이 받는 사람은 전세계 인구 75억 명 중 1천4백만 명에 불과하다.

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청년의 일자리가 늘어나려면 오히려 글로벌기업이 더 많아져야 한다.

9장 상가 분양은 망하는 지름길

신도시 상가분양 22평, 평당 5500만원, 12억 1천만원

무려 12억이 넘는다. 월세는 얼마를 받는가? 보통 월 350에서 500만 원 사이다.

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1기 신도시 핫플레이스에 한 상가가 있다. 유동인구는 시간당 1000명이다. 이곳의 상가 22평 매매가는 6억정도 이다. 월세는 200만원 정도.

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따라서 신용불량자가 되고 싶지 않다면 신규 분양 상가는 조심 또 조심해야 한다.

10장 아마존, 쿠팡은 왜 배송에 목숨을 거나?

오프라인이 빠르게 온라인으로 대체된다

자동차를 사는 이유는 무엇인가?

첫째 쇼핑을 하기 위해서다.

둘째 병원진료와 약 처방과 조재 때문이며, 이는 노인인구의 증가에서 기인한다.

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지금이야 불법이지만 자율주행차가 나오면 반대할 명분도 사라져버린다. 시대적 흐름을 거스를 수는 없다.

11장 디플레이션 시대의 주식, 부동산 투자법

선진국으로 들어서면 기득권층이 커 있기 때문에 이들이 요구를 무시할 수 없다. 그러니 저소득과 고소득의 양극화가 심해진다.

부동산도 비슷한 길을 걷는다. 고소득층이 사는 곳은 오히려 오르고 저소득층이 사는 곳은 떨어지거나 정체된다. 저소득층이 사는 곳이 더 많다.

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강남이나 역세권 중 뜨는 곳이다. 물론 지방에서도 부촌이 될 것이다.

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토지도 크게 보면 그리 좋지 않다. 인구가 줄고 공장은 해외로 나가고 고도성장기처럼 온나라가 개발로 들썩이지 않기 때문이다.

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마지막으로 주식이다. 안타깝게도 한국의 주식은 전세계를 놓고 볼 때 비중 자체가 높지 않다.

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우리나라가 고도성장기를 지나 디플레이션 시대에 접어들었다는 사실을 기억하자. 이런 시대 일수록 꾸준히 오르는 것에 투자해야 편안한 노후를 보장받을 수 있다. 주식은 미국의 우량주, 부동산은 국내라면 부촌을 사야 한다.

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2부 투자의 미래_기본편

: 가장 빨리 100% 부자 되는 불변의 법칙

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12장 자본주의에서, 중산층은 왜 몰락할 수밖에 없는 운명인가

미국 자본주의 중산층이 몰락하는 과정은 현재 우리나라 중산층이 몰락하는 과정과 동일하다. 따라서 미국을 알면 앞으로 우리나라를 비롯해서 새롭게 신흥국에 진입하는 국가들에서 중산층이 어떻게 몰락해 가는지도 알 수 있다.

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대학을 졸업했어도 취직이 안 되는 자녀는 더 높은 학력을 추구하게 된다. 대학원, 박사과정까지 밟아야 한다. 교육에 들어가는 돈은 많아지고, 살기는 더 어려워진다. 결론적으로 중산층에서 삶이 악화된 노동자는 반세계화 성향을 띄게 된다.

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생산성은 두가지 이유로 향상된다.

① 창의적이며 파괴적인 기업이 나타나 생태계를 파괴하고 더 높은 부가가치를 올리는 방법

② 인건비를 낮춤으로써 생산성을 높이는 방법

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미국 이외의 국가에서 일어나는 생산성 향상은 결국 파괴적인 혁신이 아니라 인건비를 낮춤으로써만 가능하다. 인건비를 낮추는 방법은 월급을 낮추는 것 외에 공장 자동화도 하나의 옵션이다.

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13장 디플레이션 시대 주식, 부동산의 미래

주식 | 부동산

한국에 부동자금이 넘친다. 부동자금이란 갈 곳 없는 돈이다. 돈은 넘치는데 한국 주식과 자산의 가격은 오르지 않는다. 이런 현상이 장기화 될 때 디플레이션 시대의 시작이라 볼 수 있다.

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디플레이션은 생산성 하락이 가장 큰 원인이다. 생산성은 두 가지다. 하나는 창조적 파괴에 의해 일어난 기업 때문이고, 다른 하나는 인건비 절감이다. 창조적 파괴는 미국만이 가능하다. 제도가 뒷받침 되어야 하며, 창의적인 개인이 꽃 피울 수 있는 문화가 정착되어야 한다.

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주식은 생산성 향상이 일어나는 나라에서만 오른다. 미국과 신흥국이다.

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한국의 디플레이션을 의심하는 또 다른 이유는 생산성 향상이 일어나지 않고 있기 때문이다. 게다가 노동환경은 기득권을 지키는 쪽으로 진행되고 있기 때문에 창조적 파괴가 일어날 수 없다.

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우리나라의 미래에 희망을 걸 수 있는 단초는 우리가 앞으로 벌어질 새로운 DT(Data Technology)시대에 숟가락을 얹어 놓았기 때문이다. DT의 시대에 반드시 필요한 것은 클라우드다. 클라우드를 구성하는 요소 중 가장 중요한 것 중 하나가 메모리반도체다. 이 세계적인 기업이 삼성과, SK하이닉스다.

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주식은 해외주식이 답이다. 묻지마 식으로 장기투자로 돈을 버는 시대는 지났다. 생산성 향상이 꾸준히 이어지는 미국과 신흥국 위주로 투자해야 한다. 부동산은 디플레이션 위험이 없고 재건축, 재개발이 될 만한 곳에 투자하되 서울에 투자하는 것이 최선이다.

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14장 디플레이션 한국, 투자자는 이제 어디로 향해야 하나?

디플레이션 상황 하에서 부동산은 양극화 된다. 부자들은 더 부자가 되고 서민들은 더 가난해진다.

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부를 얻는 방법은 간단하다. 어떤 경우라도 가치가 올라가는 자산에 투자해야 한다. 가치가 올라가는 자산이 있는 곳은 당연히 미국이고 그 외에 노동력이 싸서 수출이 잘 되는 베트남, 방글라데시, 인도 등이다.

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가장 좋은 선택은 미국이다. 주가도 올라가고 환율은 떨어질 것이니 말이다.

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15장 예측하지 말라. 대응만이 살길이다

투자에서 예측은 투자자를 파멸로 이끈다

그러니 지표는 지금 당장 휴지통에 버려야 할 물건일 뿐이다.

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투자는 예측이 아니다. 돈의 흐름을 따라가면서 대응해야 한다. 대응만이 살길이다.

16장 Fed(미국 연방준비이사회)의 양적완화가 주가의 상승과 하락을 결정한다

Fed의 양적완화와 주가의 상승 간에는 어떤 관련이 있는가? | 왜 양적완화를 했을까?

Fed의 양적완화는 주가 상승과 밀접한 관련이 있다. 따라서 투자자는 당연히 Fed의 금리추이와 양적완화 추이를 유심히 살펴보아야 한다. 현재 2019년 12월은 Fed의 양적완화가 진행되고 있다 주가가 올라갈 수밖에 없는 구간이다.

17장 그 많은 돈은 다 어디로 갔나?

저금리가 되면 중앙은행은 시중에 돈을 쏟아붓는다. 그래야 돈이 돌고 돌아 인플레이션이 일어나기 때문이다. 인플레이션은 성장을 의미한다. 적당한 인플레이션은 성장과 함께 일자리를 만들어낸다.

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안전한 주식, 채권, 부동산 등에 자금이 몰리는 것이다.

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결국 생산성 향상이 되는 나라만 주가, 부동산이 올라간다. 어디인가? 창조적 파괴를 하는 미국과 노동력이 싼 신흥국이다. 그러니 미국과 신흥국에 투자를 하지 않으면 어정쩡하게 잘 사는 나라들은 저금리와 반토막난 연금소득으로 살기가 더 어려워질 것이다.

18장 공황을 피해 규모 가변적인 시장에 참여하라

규모 가변적인 시장은 급격하게 변하며 부자가 될 수도 거렁뱅이가 될 수도 있다. 그러나 규모가변적인 시장에 투자하지 않으면 부자가 되지는 못한다.

19장 글로벌 ‘공황’을 모르면 부동산도 주식도 결코 성공할 수 없다

우리나라 부동산이 크게 떨어진 적은 단 두 번뿐이었다. 1997년 IMF와 2008년 금융위기 때다. 그런데 이들 두 사건은 국내의 내부요인이 아닌 외부요인에서 기인한다. 소위 말하는 공황이다.

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2008년 9월 금융위기가 터졌고 그로 인해 주가가 추락했다. 그렇다면 금융위기를 미리 감지할 수 있는가? 미리 예측할 수는 없지만 공황을 확인하는 과정은 있다. 그것은 한 달에 나스닥 지수가 -3% 이상이 4번 떴을 경우다.

주식투자에서 매우 중요한 포인트로 반드시 기억해야 하는 하나의 큰 사건이며 곧 다가올 미래를 보여주는 중요한 시그널이다.

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'한 달 동안 -3%가 4번째 뜨면 그날이 공황 확정(나스닥 지수 기준).'

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20장 공황이 오면 부동산과 주식은 얼마나 크게 떨어지는가?

부동산은 대출을 끼고 사므로 레버리지 효과가 크다. 전세를 끼면 적은 원금으로 부동산을 매입할 수 있다. 그러나 그것은 어디까지나 평상시의 일이고 공황에 진입하는 순간 대출은 지옥행 특급열차가 된다.

21장 나스닥지수에 -3%가 뜨고 다음날 분석

공황의 시기에는 오르면 사고 떨어지면 팔고를 반복하다가는 자산을 잃는 속도가 빛의 속도처럼 빨라진다. 그리고 블록먼데이는 금요일 -3%가 뜨고 다음거래일인 월요일 다시 -11.35%가 떨어졌다. 잽을 맞은 다음 강펀치가 연이어 날아왔다. 따라서 왠만하면 -3% 뜨는 날 일단 파는 것이 맞다.

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22장 나스닥지수에 -3%가 뜨면 이후 어떻게 대처해야 하는가?

2번 이상 -3%가 안 뜬 달이 있어야 공황 종료.

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-3%가 뜨면 일단 주식 매도. 이후 한 달간 더 이상 -3%가 뜨지 않으면 다시 매수.

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결론은 다음과 같다.

① -3%가 단발성인 경우 2/3의 확률로 올랐다.

② -3%가 뜨고 달발성 위험이 해소되면 한 달이 지나지 않았더라도 중간에 분할매수하자. 단 잘 모르겠으면 한 달이 지난 이후 시점에 다시 매수하자. 이때 사도 23년간 158배 올랐다.

③ 버블이 만들어지는 과정에서는 3%가 매달 뜨면서도 한 달에 10% 이상의 상승이 있거나 하락이 자주 나타난다.

④ 공황을 생각한다면 기존 매뉴얼대로 -3%가 뜨면 모두 매도하고 기다리는 것이 더 나은 방법이다.

23장 왜 나스닥과 -3%인가?

데이터로 활용하기 위해서는 모든 기업을 포함하는 것이 맞다.

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결국 -3%의 숫자가 확률상으로 공포를 예측하는 데 적당하다는 결론에 이르렀고, -3%를 지표로 삼고 대응방법도 찾게 되었다. 그랬더니 오차 없는 매뉴얼이 탄생하였다.

24장 매뉴얼 정리_투자자를 살리고 가장 빠른 속도로 부자가 되는 법

1등주식 매뉴얼 | 어닝 서프라이즈 주식 매뉴얼

세계 시가총액 1등주식은 항상 사도 된다. 1등주는 사는 것보다 파는 것이 중요하다. 다만 1등주를 사기 좋은 때는 있다.

① VIX 지수가 15이하일 때

② 1등 주식이 어닝 서프라이즈 했을 때

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VIX 지수란?

VIX지수 (Volatility Index)는 시카고옵션거래소에 상장된 S&P 500 지수옵션의 향후 30일간의 변동성에 대한 시장의 기대를 나타내는 지수로, 증시 지수와는 반대로 움직이는 특징이 있다. 예를 들어, VIX지수가 최고치에 이른다는 것은 투자자들의 불안 심리가 극에 달했다는 것으로 주식시장에서 팔 사람은 모두 팔아 치우게 돼 지수가 반등 여지를 마련했다는 것을 의미한다. '공포지수'라고도 불린다.

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매도

① 1, 2등 주식(시가총액 기준)의 순위가 바뀔 때 1등의 반을 팔아 2등과1등을 동시에 갖고 간다.

예)시가총액 1등이던 애플이 2등이던 마이크로소프트에 추월을 당해 순위가 바뀌는 상황이 발생하면 애플의 반을 팔아 마이크로소프트를 산다. 1:1의 비율로 애플과 마이크로소프트를 보유한다.

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② 1, 2등 차이가 시가총액에서 10% 이상 났을 때는 2등을 팔고 1등만을 갖고 간다.

예)시가총액 1위인 마이크로소프트의 시가총액이 100이고, 2위인 아마존의 시가총액이 90이하로 떨어지면 아마존을 팔고 마이크로소프트만을 보유한다.

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③ 1, 2등 차이가 시가총액에서 10% 이내일 때는 1, 2등을 동시에 갖고 간다.

예)시가총액 1위인 마이크로소프트의 시가총액이 100이고, 2위인 아마존의 시가총액이 90이상을 유지하면 마이크로소프트와 아마존을 동시에 보유한다.

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④ 2등이 많이 쫓아와서 1, 2등 차이가 10% 이내가 될 때에는 1, 2등이 바뀌지 않는다면 1등만 가져가면 된다. 굳이 1등을 팔아서 2등의 주식을 살 필요는 없고 1등 주식만 가지고 가면 된다.

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⑤ 나스닥 일간지수가 -3%가 떴을 때는 일단 판다.

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⑥ 공황(나스닥 일간지수가 한 달에 -3% 네 번이 떴을 때)이 왔을 때는 무조건 판다.

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어닝 서프라이즈 주식 매뉴얼

매수조건1

꾸준히 오르는 종목 - 그래프가 안정적이며 오르는 종목

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1년에 -3%의 횟수가 20번 이하인 종목

① 어닝 서프라이즈 이후 5일 중 4일 오른 주식은 4일 오른 날 산다.

② 어닝 서프라이즈 이후 10일 중 6일 이상 오른 주식은 6일 오른 날 산다.

왜 이런 매수조건이 붙어야 하는가? 주식을 살 때 가이던스, 지표, 실적, 성장성 등을 알아야 하는데 투자자가 이를 알기란 어렵다. 따라서 어닝 후 최초10일 중 오르는 기세를 보고 판단한다.

③자산의 3/10 정도를 10개로 나누어 산다. 나머지는 1등 주식을 산다.

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매수조건2

급격히 오르는 종목- 그래프가 불안정하며 급격히 많이 오르는 종목

1년에 -3%의 횟수가 20번 이상이면서 1년 수익률이 100% 이상인 종목

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④ 어닝 서프라이즈 후 무조건 많이 떨어진 것(최소 5% 이상)을 확인 후 오를 때 종가에 산다. 급격히 오르는 주식은 곧이어 나오는 매도조건 4번에 해당하지 않는다. 단 올라가는 추세에 있을 때만 산다. 떨어지는 추세라면 사지 않는다.

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매도조건

① 나스닥 일간지수 -3%가 뜨면 팔고 한 달 기다린다.

② 다음 어닝 일 전날에는 무조건 판다.

③ 매수 가격에서 수익률이 -10% 이상으로 손실이 발생하면 판다.

④ 어닝 서프라이즈 이후 10일 중 6일 이상 오르지 않았다면 판다.

⑤ 분기 수익률이 20% 이상이라면 20% 아래로 떨어지면 판다.

예)20% 이상 올랐다가 떨어졌을 때 15%까지 떨어지면 판다.

예)30% 이상 올랐다가 떨어졌을 때 25%까지 떨어지면 판다.

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25장 주식을 사야 할 때 vs. 주식을 팔아야 할 때

예외의 상황이 아니라면 항상 주식을 보유한다

평소에는 항상 주식을 보유한다. 주식이란 오래 가지고 있을수록 더 많이 오르고, 수익률도 높아지기 때문이다. 오랜 조사와 분석 결과 세계 1등 주식을 23년간 가지고 있었을 때 158배가 되었다. 좋은 주식은 오래 가지고만 있어도 투자자를 저절로 부자가 되게 한다. 단지 보유했다는 이유 하나만으로 말이다. 다만 예외의 경우에는 주식을 보유하지 않는다.

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주의

① 뉴스에 휘둘리지 말자.

② 정치인에 휘둘리지 말자.

③ 내 생각에 휘둘리지 말자.

④ 주가가 떨어지는 공포에 휘둘리지 말자.

26장 주가가 꾸준히 오르는 풍선시장 vs. 떨어지거나 정체되는 중력시장

인플레이션 시장의 특징 | 디플레이션 시장의 특징

주식시장에서 꾸준히 오르는 시장은 인플레이션 시장, 반대로 꾸준히 가라앉는 시장은 디플레이션 시장으로 본다. 인프레이션 시장은 생산성 향상이 있는 시장이다. 생산성 향상은 저렴한 노동력을 바탕으로 한 시장과 뛰어난 기술력을 바탕으로 한 시장으로 나뉜다.

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디폴트: 주가는 풍선이다

주가가 풍선이라는 의미는 평소 주식을 사놓고 가만히 놔두면 대부분 기업의 주가가 오른다는 말이다. 특별한 악제가 발생하지 않는 한 주가는 상승곡선을 그린다. 대부분이 혁신기업이고 세계를 선도하며 노동생산성이 좋은 기업들이다. 따라서 미래가 밝다.

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디폴트: 주가는 중력이다

평소에 가만 놔두면 대부분 기업의 주가는 떨어진다. 어닝 서프라이즈나 호재가 아니라면 말이다. 혹은 박스권에서 일정 구간을 오르내리거나, 잠깐 올랐다가도 꾸준히 떨어지기를 반복한다. 따라서 이런 호재가 있을 경우만 주식을 갖고 가야 한다.

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답은 나와 있다. 인플레이션 시장은 장기 보유해야 하고 디플레이션 시장은 사고팔아야 한다.

27장 ‘이미’가 아닌 ‘향후’에 주목하라

발전적 불균형이 있는 곳은 현재 잘사는 나라가 아닌 우리가 잘 알지도 못하는 나라일 수 있다.

이미 큰 시장이 아닌 앞으로 시장이 커지고 팽창할 곳이다. 따라서 부자가 되려면 발전적 불균형이 있는 곳에 투자해야 한다.

28장 돈 벌 기회는 ‘세상을 바꾼 사건’ 이후 생긴다

알파고와 이세돌의 대결 | 트럼프, 파리기후협약 탈퇴 | 미중무역전쟁

투자를 할 때는 방향이 바뀌는 사건을 감지할 수 있어야 한다. 바뀐 방향으로 핸들을 돌리지 않으면 내가 보유한 주식은 폭락을 피해갈 수 없다. 버티기가 능사는 아니다. 이유를 알 수 없을 때도 마찬가지다. 이유 없이 주가가 떨어질 때는 일단 팔고 사태를 관망해야 한다. 지금은 모르지만 주가가 떨어지는 이유가 곧 밝혀질 것이다. 자신의 판단만 믿는 오만한 자세, 알아서 잘 되겠지 하는 무모하고 무책임한 마음이어서는 곤란하다.

29장 문제는 ‘공급’이 아닌 ‘수요’에 있다

공급은 얼마든지 만들어 낼 수 있다.

그러나 수요는 만들어 낼 수 없다.

중요한 것은 수요지 공급이 아니다.

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30장 영원한 것은 없다. 사랑에 빠지지 말자

시대에 따라, 기호에 따라 인간의 욕망은 끊임없이 변화한다는 얘기다.

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영원한 것은 없다. 주식과 사랑에 빠지지 말자. 결국 사람들이 욕망하는 것을 찾아 움직이는 것만이 제테크 세상에서 살아남는 길이다.

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31장 왜 모두 빚의 노예가 되었는가?

만약 집이 없다면 어떨까? 집이 없다고 죽지는 않는다. 대신 남의 시선에서 자유로울 수 있으면 된다. 내 노동과 자유를 남들의 시선과 바꾸면 된다.

자본주의가 쳐놓은 덫은 마치 미국이 제대한 젊은이들을 중산층으로 만들어 소비기계로 만드는 전략과 흡사하다. 다만 그 전략이 매우 치밀해서 우리가 느끼지 못했을 뿐이다.

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32장 내가 남과 차별되는 나만의 교환가치는 무엇인가?

개인의 가치를 높이는 방법은 끊임없는 자기개잘을 통해 자시의 가치나 성과를 남에게 보여주는 방법뿐이다. 내가 남과 차별되는 나만의 교환가치는 무엇인가?

33장 분석하고 판단하지 마라. 오르면 좋고 떨어지면 안 좋다

① 주가가 올라가면 - 기업 상황이 좋다

② 주가가 떨어지면 - 기업 상황이 나쁘다

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분석하고 판단하지 말라. 주가가 오르면 좋은 것이고 주가가 떨어지면 안 좋은 것이다.

34장 부자 되는 유일한 길은 ‘좋은 것을 오를 때까지 오래 보유하는 것’

서민이란 돈이 없는 사람을 뜻한다. 그런데 서민이 부자가 되려면 시간이 필요하다. 그래서 오래 투자해야 한다.

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좋은 것을 오래 가지고 있으면 많이 오른다.

세계 1등 주식이 답이다. 세계 1등 주식은,

① 좋은 것이다.

② 오래 가지고 있을 수 있다.

③ 많이 오른다.

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오로지 좋은 것을 사서 오래 투자해서 많이 올라야만 부자가 된다.

35장 결국 오를 수밖에 없는 기업 vs. 결코 오를 수 없는 기업

① 필수기업

② 핵심소재기업

③ 조립가공기업

④ 하청생산기업

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①로 갈수록 필수적인 기업이고 ④로 갈수록 얼마든지 대체 가능한 기업이다. ①로 갈수록 기술의 수준은 높아지고, 힘의 논리가 작용하며 ④로 갈수록 그것과 관계없어진다. 또한 ①로 갈술록 안정적인 주가 흐름을 보이면서 ④로 갈수록 주가흐름이 일정하지 않으며 때로 상장폐지가 되기도 한다. ①의 기업에 해야 하고, ④의 기업에 투자를 했다가는 생각만큼의 결실이 나오지 않거나 심한 경우 자산을 모두 잃을 수 있다. ①의 기업부터 하나씩 보다 자세히 살펴보기로 하자.

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필수 기업

필수 기업은 없어서는 안 되는 기업이다.

필수기업은 항상 꾸준한 기업이다.

필수기업은 고도의 기술이 있는 기업이다.

필수기업은 독점적인 기업이다.

필수기업의 수는 몇 개 되지 않는다.

필수기업은 생명과 관련이 있는 기업이다.

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1번 기업(필수기업)을 사야 한다. 2,3,4 번 기업을 사서 애태우며 오르기를 꿈꿔서는 꿈을 이룰 수 없다.

36장 투자 대상 기업을 찾는 단 한 가지 포인트

<위대한 기업에 투자하라>라는 필립 피셔의 첵에는 투자 대상 기업을 찾는 15가지 포인트가 나온다.

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① 적어도 향후 몇 년간 매출액이 상당히 늘어 날 수 있는 충분한 시장 잠재력을 가진 제품이나 서비스를 갖고 있는가?

② 최고 경영진은 현재의 매력적인 성장 잠재력을 가진 제품 생산라인이 더 이상 확대되기 어려워졌을 때에도 회사의 전체 매출액을 추가로 늘릴 수 있는 신제품이나 신기술을 개발하고자 하는 결의를 가지고 있는가?

③ 기업의 연구개발 노력은 회사 규모를 감안할 때 얼마나 생산적인가?

④ 평균 수준 이상의 영업 조직을 가지고 있는가?

⑤ 영업이익률은 충분히 거두고 있는가?

⑥ 영업이익률 개선을 위해 무엇을 하고 있는가?

⑦ 돋보이는 노사 관계를 갖고 있는가?

⑧ 임원들 간에 훌륭한 관계가 유지되고 있는가?

⑨ 두터운 기업 경영진을 갖고 있는가?

⑩ 원가분석과 회계 관리능력은 얼마나 우수한가?

⑪ 해당 업종에서 아주 특별한 의미를 지니는 별도의 사업 부문을 갖고 있으며, 이는 경쟁업체에 비해 얼마나 뛰어난 기업인가를 알려주는 중요한 단서를 제공하는가?

⑫ 이익을 바라보는 시각이 단기적인가 아니면 장기적인가?

⑬ 성장에 필요한 자금 조달을 위해 가까운 장래에 증자할 계획이 있으며, 이로 인해 현재의 주주가 누리는 이익이 상당부분 희석될 가능성이 없는가?

⑭ 경영진은 모든 것이 순조로울 때는 투자자들과 자유롭게 대화하지만, 문제가 발생하거나 실망스러운 일이 벌어졌을 때는 '입을 꾹 다물어버리지'않는가?

⑮ 의문의 여지가 없을 정도로 진실한 최고 경영진을 갖고 있는가?

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어닝 서프라이즈 주식 투자법은 어닝 서프라이즈가 발표되면 투자했다가 다음 어닝일 전에 무조건 팔고 다시 실적 발표를 보고 투자할지 말지를 결정하는 투자법이다. 따라서 필립 피셔의 1번 조언에 들어맞는 기업은 세계 1등 기업과 어닝 서프라이즈 기업이라 할 수 있겠다.

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37장 왜 나만의 매뉴얼이 필수인가?

인간이 살아가는 세상은 불확실로 가득하기 때문에 '메뉴얼'을 만들어야 한다.

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알고 대비하는 것과 모르고 당하는 것은 천지차이다. 특히 초보일수록 메뉴얼이 알려주은 대로 투자의 길을 걷는 게 유리하다. 그래야 시행착오를 줄일 수 있다. 전문가도 마찬가지다. 더 높이 비상하려면 메뉴얼을 업그레이드 하면서 투자의 에베레스트를 넘고 협곡을 지나야 한다.

38장 세계 1등, 결론은 항상 같은 지점을 가리킨다

패러다임 전환 시기와 맞물린다 | 충분한 수익률로 보답한다 | 쉽다 | 망할 이유가 없다 | 팔고 사는 시점이 명확하다 | 시류에 편승하지 않는다

1등 주식에만 투자해도 당신이 꿈조차 꾸기 어려웠던 엄청난 부를 거머쥘 수 있다. 단, 한국 1등이 아닌 세계 1등 주식이어야 한다. 핵심은 1등이 아니라 '세계'다.

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지금은 에너지에서 IT로 권력이동 패러다임이 전환되는 시기다. 앞으로는 IT가 대세다.

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꿈을 현실로 바꾸고, 돈을 벌 수 있다는 자신감을 갖고 싶다면 결론은 한 길뿐이다. 세계 1위에 투자하라. 그러나 피터 린치의 말처럼 주식은 10루타 종목을 찾아야 하는데, 세계 시가총액 1위도 그러했는가. 그런 경우는 두번 있었다. 애플과 GE다. 확률은 1/2이다.

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39장 세계 1등 주식의 실제 수익률_1996년~2019년 6월까지

세금까지 계산하면 남은 돈은 123억 원이다. 모두 제외하고도 123억이 내 주머니로 쏙 들어온다고 보면 된다.

40장 세계 시총 1, 2등 갭이 적을 때 얼마나 차이가 나야 1등만 가져가나?

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세계 시가총액 1등과 2등의 차이가 10% 이하라면 그 때는 1, 2등을 동시에 들고 가고, 10% 이상 넘어가면 2등을 팔고 1등만 들고 간다. 그리고 또 다시 1, 2등의 순위가 바뀌지 않는 한 1등을 계속 들고 간다.

41장 어떤 기업이 4차 산업혁명으로 돈을 버는가?

1차 산업혁명, 누가 돈을 벌었나? | 2차 산업혁명, 누가 돈을 벌었나? | 3차 산업혁명, 누가 돈을 벌었나? | 4차 산업혁명, 누가 돈을 벌게 될까?

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IT가 사물인터넷이 되기 위한 바탕을 깔아 줬다면 이 사물인터넷을 통해 엄청난 데이터가 생길 것이고, 그 데이터로 가공을 해서 고객의 니즈(욕망)를 알아내는 기업이 성공할 것이다. 달리 말해 생태계기업이라 한다. 구글은 유튜브, 안드로이드를 만들었고, 애플은 iOS를, 아마존은 쇼핑을, 넷플릭스는 영상을, 페이스북은 SNS 생태계를 만들었다. 그리고 이 생태계를 꾸리려면 거대한 클라우드가 기반이 되어야 한다. 그래서 클라우드 기업인 마이크로소프트, 아마존과 같은 기업이 새로운 세상의 주인이 될 것이다. 앞선 산업혁명의 양털, 석유, 소재 업자들처럼 말이다.

42장 소유에서 구독으로, 패러다임 변화 속에서 살아남는 법

결국 중산층은 스스로 자본주의 노예가 되었다. 집을 샀고, 집은 가격이 비싸다. 엄청난 돈이 필요하다. 그러니 나라에서 집담보 대출을 높은 비율로 해주고 평생 갚도록 했다. 덕분에 적은 돈으로 집을 가질 수 있었고 결혼도 아이도 낳을 수 있었다.

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"부동산은 소유하며 스스로 노예가 되지만 주식은 소유하며 스스로 주인이 된다."

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43장 욜로의 시대에 뜨는 기업

한국은 이미 발전적 불균형의 상태에서 안정적 균형의 상태로 가고 있다. 그 증거는 청년이 창업을 하지 않고 공무원과 대기업 취직에 더 열심인 현상이다.

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지금 우리는 비록 선진국이 되었지만 돈 벌 기회는 줄고, 사업을 잘못 했다가는 대기업과 맞붙다가 신용불량자 신세로 전락하기 딱 좋다.

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그래서 창업은 발전적 불균형이 있는 나라인 베트남과 같은 역동적인 나라나 미국과 같이 창조적 파괴가 일어나는 나라에서 해야 기회를 얻을 수 있다.

상황이 이러하므로 청년들은 소유보다 소비에 몰두한다.

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그래서 트랜드에 맞게 쇼핑 관련 주식이 뜬다. 기업으로 아마존, 쇼피파이 등이 있다. 또한 먹어서 없애고 소모해서 없애는 음식료 업종이 뜬다.

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그래서 이 시대를 소유보다는 소비하는 욜로의 시대라 한다.

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44장 빅데이터는 인간의 욕망을 측정하는 도구

빅데이터가 중요한 이유는 인간의 욕망을 측정하는 도구이기 때문이다.

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빅테이터는 사람의 습관을 알아내는 도구다. 행위와 생활패턴으로 정보를 모으고 이를 바탕으로 가격을 매긴다.

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여기서 중요한 점은 누가 빅데이터를 모으고 활용하는가이다. 피자나 아웃도어 회사로 빅데이터를 전송하는 기업이 누구인지가 핵심이다. 그들이 바로 생태계기업이다.

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45장 소비자의 빅데이터(취향) 길목을 지키는 자, 세상을 다 가질 것이다

쇼핑은 시장 - 백화점, 할인마트 - 홈쇼핑 - 온라인쇼핑 - 모바일 쇼핑 - 구독 쇼핑의 순으로 발전하였다.

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미래 기업 성공의 조건은 '소비자의 취향'을 아느냐에 달려 있다. 투자자는 소비자의 취향을 제대로 저격하는 기업에 자신의 돈을 맡겨야 한다.